פסק-דין בתיק ת"א 1033-09

א.         רקע עובדתי

1.         תביעה למתן פסק דין הצהרתי, לפיו זכויות הבניה בבניין ברחוב מאז"ה 23 בתל אביב, הידוע כגוש 7435 חלקה 4 (להלן: " הבניין"), שייכות לכל בעלי הדירות בבניין, ולא רק לנתבעים. הכוונה לזכויות הבניה במגרש בכלל, אך בעיקר נטושה המחלוקת סביב זכויות הבניה שיהיו נתונות למימוש בעתיד על גג הבניין. במקביל מבוקש להצהיר כי הנתבעים אינם זכאים לבנות על הגג העליון המשותף של הבניין.  

2.         הבניין נרשם בשנת 1995 כ"בית משותף", ויש בו ארבע דירות:

דירה מס' 1 בקומת קרקע - הינה בבעלותם הרשומה של התובעים 3-4 (להלן: " ירקוני"). הם רכשו אותה מאוהד ברמן בשנת 1994, שרכש את הדירה בשנת 1993 מהבעלים המקוריים של הבניין: הגב' שולמית אלשיך והגב' ורדה פלר בכחוס (להלן: " הבעלים המקוריים") (נספח ב' לתצהיר הנתבעים).

דירה מס' 2 בקומה ראשונה - נרכשה על ידי התובעת 2 בשנת 2000 מהגב' שלי בלט, שרכשה דירה זו מהבעלים המקוריים (סעיף 4.4 לתצהיר הנתבעת).

דירה מס' 3 בקומה ראשונה - נרכשה על ידי התובע 1 מירקוני ביום 17.11.08, וטרם נרשמה על שמו (נספח ד' לתצהיר הנתבעת).

דירה מספר 4 הינה דירת גג, המשתרעת על הקומות השניה והשלישית של הבניין - נמצאת בבעלות הנתבעים, שרכשו את זכויותיהם בבניין בשנת 1988 מהבעלים המקוריים של הבניין.

3.         הנתבעים רכשו ביום 15.1.88 מהבעלים המקוריים של הבניין את גג הבניין בשטח של כ-98 מ"ר ואת זכויות הבניה עליו (הסכם הרכישה צורף כנספח 7 לתצהיר ירקוני - להלן: " הסכם הרכישה"). באותה עת היו קיימות בבניין שתי קומות בלבד (קומת קרקע וקומה א'), והנתבעים רכשו את הגג שמעליהן, שעליו ניתן היה לבנות דירה נוספת, ואת זכויות הבניה שעל הגג. המחלוקת בין הצדדים נוגעת, כאמור, לשאלה מה היקף זכויות הבניה שרכשו הנתבעים. בשל חשיבותן המכרעת של כמה מהוראות הסכם הרכישה של הנתבעים לפתרון המחלוקת בין הצדדים, אביאן כלשונן. בהסכם נקבע כי: " מוסכם ומוצהר בין הצדדים כי הרוכשים רוכשים את הגג על מנת להקים עליו את הדירה הנוספת שתוקם בהתאם לזכויות הבניה המירביות החלות לגביו ובהתאם לתוכניות שיוכנו ע"י הרוכשים ויאושרו ע"י רשויות התכנון המוסמכות" (סעיף 7). עוד נקבע בהסכם כי: "... גג הדירה הנוספת יחולק כמפורט בתשריט נספח א' להסכם זה, כך שהחלק המסומן בסימן ג/1 יוצמד לדירה הנוספת, והחלק המסומן בסימן ג/2 יהיה רכוש משותף וייועד להצבת מתקנים משותפים או אנטנות, דודי שמש וכו' של הדיירים בבנין בכפוף לכך שזכויות בניה נוספת על הגג כולו תהינה מוקנות לרוכשים, ובתנאי כי אם תבוצע בניה נוספת, יותר שטח גג מספיק להצבת מתקנים כאמור על הגג הקיים, או על הגג החדש שיוצר לאחר הבניה הנוספת..." (סעיף 9; ההדגשות שלי: ע.ב.).

            בהתאם להוראות הסכם הרכישה, בנו הנתבעים את דירתם הדו-מפלסית על גג הבניין המקורי (להלן: " הגג המקורי"), באופן שהוסיף לבניין שתי קומות - קומה שניה וקומה שלישית. כך נוצר מעל הקומה השלישית גג חדש בשטח של כ-62 מ"ר (להלן: "הגג הקיים"; ראה היתר הבניה שניתן לנתבעים, נספח ה' לתצהירם). מתוך שטח הגג הקיים,  הוצמד לדירת הנתבעים, בהתאם להוראת סעיף 9 להסכם הרכישה ולתקנון המוסכם (ראה לקמן), שטח של 31 מ"ר (ראה נסח הטאבו, נספח א' לתצהיר ירקוני). יתרת הגג הקיים, בשטח של כ- 31  מ"ר, נותרה כרכוש משותף של כל הדיירים (להלן: " הגג העליון המשותף").

4.         דירת הנתבעים נבנתה בשנים 1988-1989 (ראה תצהיר הנתבעת סעיף 55, שצורף לתצהיר ירקוני). במועד שלא הוברר במדויק, ככל הנראה בראשית שנת 1990, הגישו הבעלים המקוריים של הבניין תביעה כנגד הנתבעים, בטענות הנוגעות בעיקרן לעבודות שיפוץ שביצעו הנתבעים בבניין (התמורה עבור רכישת הגג נחלקה בין תשלום במזומן, לבין עבודות שיפוץ שהתחייבו הנתבעים לבצע על חשבונם בבניין כולו - סעיף 6 להסכם הרכישה). תביעה זו התבררה במשך שנים במסגרת הליך בוררות בפני עו"ד ד"ר שלמה פלד. ביני לביני, ביום 18.9.94 רכשו בני הזוג ירקוני את הדירה שבקומת הקרקע מאוהד ברמן, שרכש את הדירה קודם לכן מהבעלים המקוריים (ראה סעיף 2 לעיל). בהסכם הרכישה של ברמן, שצורף לחוזה המכר עם ירקוני, צוין כי בין המוכרת לבין הנתבעת מתנהלת בוררות לגבי נושאים הקשורים לבניין, וכי " במסגרת בוררות זו גם אמור להרשם הבנין כבית משותף" (סעיף 2.2 להסכם ברמן).

5.         ביום 2.4.95 ערכו הבעלים המקוריים, אשר היו רשומים עדיין כבעלים הבלעדיים של  הבניין, תקנון מוסכם לצורך רישום הבניין כבית משותף, בהתאם להוראות סעיפים 62 ו-63 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "התקנון המקורי"; נספח 2 לתצהיר ירקוני). ביום 9.4.95, ניתן צו לרישום הבית המשותף.

על-פי סעיף 55 לחוק המקרקעין, נקבעו בתקנון החלקים שהוצאו מן הרכוש המשותף והוצמדו לדירות (בהתאם להוראות הסכם הרכישה שבין הבעלים המקוריים לבין הנתבעים), וכן שיעורו של החלק ברכוש המשותף של כל אחת מארבע הדירות בבניין בהתאם לגודלה (דירת הנתבעים כבר היתה בנויה באותה עת). בסעיף 2 לתקנון נקבע כי: " זכויות בניה נוספות על גג הנכס תהינה מוקנות לבעלי דירה מס' 4 [הנתבעים - ע.ב.] . אם הבעלים של דירה מס' 4 יממשו זכותם לבניה על שטח גג הנכס, יהיו הם חייבים לגרום לכך שיוותר שטח גג מספיק להצבת מתקנים משותפים או אנטנות, דודי שמש וכו', על הגג הקיים בנכס או על גג חדש שיווצר לאחר הבניה הנוספת" (ההדגשות שלי: ע.ב.). כך גם חויבו הנתבעים בסעיף 2(א) לתקנון להותיר לדיירים מעבר חופשי לגג העליון המשותף מחלל המדרגות, דרך פתח שבגג חדר המדרגות, לצורף טיפול במתקני הדיירים שעל הגג.

6.         ביום 17.4.96 נתן הבורר, עו"ד ד"ר שלמה פלד, פסק בוררות חלקי בהליך שבין הנתבעים לבין הבעלים המקוריים של הבניין, במסגרתו קיבל, בין היתר, את טענת הנתבעים כי יש לתקן את התקנון המקורי, באופן שבמקום " זכויות בניה נוספות על גג הנכס תהינה מוקנות לבעלי דירה מס' 4..." ייכתב: " זכויות הבניה על גג הנכס כולו תהינה מוקנות לבעלי דירה מס' 4" [ההדגשה שלי - ע.ב.] (סעיף 7 לפסק, נספח 9 לתצהיר ירקוני - להלן: " פסק הבורר"). לפיכך, ביום 21.10.97 נערך תקנון חדש בהתאם להוראת הבורר. ההבדל בין התקנון המקורי לתקנון החדש מצטמצם כל-כולו להבדל הנ"ל הנוגע לזכויות הבניה של הנתבעים על הגג, עקב הצורך להתאים את הוראות התקנון לאמור בסעיף 9 להסכם הרכישה. על התקנון החדש חתמו כל הדיירים בבניין: הנתבעים, ירקוני (התובעים 3-4), וכן מי שהיו הבעלים של דירות 2 ו-3 באותה עת. כל בעלי הדירות בבניין חתמו על התקנון החדש בפני עו"ד עודד ישראלי, שאישר בחתימתו על גבי התקנון כי הדבר נעשה לאחר שהחותמים הופיעו בפניו ואישרו " כי ערכו את התקנון מרצונם החופשי והבינו את תוכנו" (נספח א' לתצהיר הנתבעת). התקנון החדש אושר לרישום ביום 25.2.98 (להלן: " התקנון החדש"; נספח 3 לתצהיר ירקוני). ירקוני טוענים כי לא היו מודעים להוספת המילה " כולו" בתקנון החדש (סעיף 6 לתצהיר ירקוני). אך הם לא עתרו לשינוי התקנון, וגם אינם חולקים על תוקפו, אלא מתייחסים רק לפרשנותו (סעיף 6 לסיכומי התשובה).  

7.         התובעים טוענים כי בשנים 2007-2008 התברר להם, במסגרת הליכים משפטיים שונים, כי הנתבעים סבורים שהם בעלי זכויות הבניה בגג כולו, לרבות הגג החדש שייווצר לאחר מימוש זכויות הבניה, ולכן הוגשה התביעה בתיק זה, שהיא במידה מסוימת תיאורטית; בשלב זה של הדברים, איש איננו עומד לנצל אחוזי בניה נוספים בבניין, אם קיימים כאלו. אלא שלטענת התובעים, התברר להם במסגרת מכירת דירה מס' 3 לתובע 1 כי קיימת תוכנית מתאר מקומית לשימור מבנים בתל אביב מס' תא/2650/ב, החלה על המגרש, המקנה זכויות בניה נוספות בבניין בשווי ניכר, והתעוררה השאלה מי צריך לשאת בתשלום מס השבחה בגין  תוכנית זו: הנתבעים, הטוענים לבעלות בזכויות הבניה, או כל הדיירים בבניין (התובעים והנתבעים), בהתאם לחלקם היחסי בזכויות אלו.

לטענת התובעים בכתב התביעה, הנתבעים מבקשים לנכס לעצמם, שלא כדין, זכויות בעלות וזכויות בניה בגג הבניין כולו, אף שאלו מעולם לא הוקנו להם. התובעים טענו כי אף שחתמו על התקנון החדש, הם לא היו מודעים לשינוי המינורי שנערך בו (הוספת המילה "כולו"), ממנו מבקשים הנתבעים כיום להיבנות. התובעים התוודעו לשינוי בתקנון רק בשנת 2008, עם מכירת דירה מס' 3 לתובע 1. התובעים מעולם לא התכוונו להקנות לנתבעים זכויות בניה על הגג העליון המשותף. מכיוון שהנתבעים הם שיזמו את ניסוח התקנון המוסכם (הן המקורי והן המתוקן) יש לנקוט בכלל של פרשנות נגד המנסח ולקבוע כי לנתבעים זכויות בגג הצמוד לדירתם, ובו בלבד, וכי זכויות הבניה בבניין שייכות לכל הדיירים. התובעים הדגישו בהקשר זה כי ההלכה הינה שויתור על זכויות ברכוש המשותף או על זכויות בניה צריך להיות מפורש, ולא ייתכן שיושג באמצעות שינוי של מילה בתקנון.

בכתב התביעה ביקשו התובעים גם לקבוע, כפועל יוצא מן ההצהרה על הזכויות, על מי חלה החובה לשלם היטל השבחה לגבי זכויות הבניה בבניין ובאיזה שיעור, אולם סעד זה נזנח בסיכומיהם (ממילא החבות בתשלום מס השבחה נגזרת מן הבעלות בזכויות הבניה, כפי שתובהר בפסק דין זה).

            בכתב ההגנה טענו הנתבעים כי זכויות הבניה בגג כולו הוקנו לנתבעים, בכפוף לכך   שיהיה עליהם להותיר על הגג החדש שייווצר, בכל בניה חדשה שיבצעו, שטח מספיק להצבת מתקנים של הדיירים, כמפורט בתקנון. כל טענה שתכליתה שלילת תוקפו של התקנון החדש התיישנה, שכן התקנון החדש נחתם על ידי התובעים או קודמיהם עוד בשנת 1997. לחלופין, טענות נגד התקנון נגועות בשיהוי. לגופו של עניין, אין ממש בטענת ירקוני כאילו הופתעו לגלות את השינוי בתקנון. ירקוני הינו עורך דין במקצועו, ואף חתם על התקנון בפני עורך דין. הוראות התקנון הינן ברורות וחד-משמעיות, והתובעים שחתמו על התקנון אינם יכולים להתכחש לו. הרקע להגשת התביעה אינו אלא סכסוך שכנים ממושך בין התובעים, ובעיקר ירקוני, לבין הנתבעים. אין בכתב ההגנה של הנתבעים כל התייחסות עניינית לטענת התובעים לגבי זכויות הבניה במגרש של הבניין.

ב.         תמצית טענות הצדדים בסיכומיהם

8.         התובעים טוענים כי לנתבעים לא הוקנו מעולם זכויות בניה על הגג הקיים, בודאי לא על הגג החדש שייווצר לאחר מימוש זכויות בניה נוספות. הנתבעים טוענים כי זכויותיהם בגג נובעות מהסכם הרכישה, אך עיון בהסכם זה מלמד כי כל אשר נרכש על ידי הנתבעים היה גג קומה ב', דהיינו הגג המקורי שהיה קיים בעת חתימת ההסכם, והזכות לבנות עליו את דירתם; הא ותו לא. הסכם הרכישה לא התייחס כלל לזכויות בניה על הגג הקיים כיום, שנוצר בעקבות בניית דירת הנתבעים. התקנון המוסכם המקורי בא לבטא את ההסכמות שנקבעו בהסכם הרכישה, והתייחס אף הוא לזכויות בגג המקורי בלבד. השינוי בתקנון המוסכם לא נועד להעניק לנתבעים זכויות בניה בגג הקיים או בגג חדש שייווצר עקב בניה נוספת, אלא רק בגג שהיה קיים בעת שהנתבעים רכשו את הזכויות בבניין. מטרת שינוי התקנון, כפי שעולה מפסק הבורר, היתה אך ורק להתאים את סעיפי התקנון המקורי לנוסח המופיע בהסכם הרכישה.